GARANTIAS PARA EDIFICAÇÕES

INTRODUÇÃO

A partir da palestra do Engenheiro Civil DAVID FRATEL, do Grupo Kallas, feita online, no dia 06/06/2023, com participação com indagações dos diversos síndicos 5 Estrelas, e convidados, com suas experiências, e opinando, que aumentou em contribuições e explanou sobre os diversos problemas decorrentes das garantias das edificações, quando se exige as retificações das falhas pela Construtora que construiu o prédio, baseado na ABNT- NBR-17.170, promulgado em 12/12/2022;
A ABNT NBR 17170 não se aplica as edificações existentes ou em construção, tampouco aos projetos de construção que tenham sido protocolados para aprovação no órgão competente pelo licenciamento anteriormente à data de sua publicação como Norma Brasileira, nem àqueles que venham a ser protocolados no prazo de até 180 dias após esta data, portanto em 12/06/2023.

EMBASAMENTO

Como o próprio tema era a Garantia para Construções, ficamos centrado na NBR 17170 de Garantias para Construções, porém para fundamentar e explicar detalhes, utilizou se das seguintes Normas: NBR-5674 – Manutenção Predial, NBR-13752 – Perícias de Engenharia na Construção Civil, NBR-14037 – Usos, Operação e Manutenção, NBR-15575 – Normas de Desempenho, NBR-16280 – Gestão de Reformas, NBR-16747 – Inspeção Predial.

DESENVOLVIMENTO

O QUE NOS FAZ PERDER A GARANTIA DA EDIFICAÇÃO:
• Esquecer que os reparos ou substituições não alteram o prazo de garantia, somente dá um prazo de 90 dias, no caso de ultrapassar o prazo total;
• Não cumprir, ou não comprovar que a NBR-5674, NBR-15575 e NBR-16280 foram cumpridas no tocante ao Plano de Manutenção de fazer as manutenções e indicações previstas nestas normas;
• Não cumprir, não comprovar ou fazer em desacordo, as manutenções previstas no Manual do Proprietário e do síndico, dentro da NBR-14037;
• Reformas realizadas em desacordo com a NBR-16280 – Gestão de reformas;
• Reformas de adaptação para acessibilidade em desacordo com o manual;
• Não cumprir as garantias dos fabricantes e fornecedores de materiais da obra;
• Descumprir dos procedimentos a prazos para solicitação de atendimento em relação às garantias;
• Ocorrências de alterações das condições do entorno que causem impacto nas edificações ou no sistema construtivo;
• Ocorrência de qualquer causo fortuito ou de força maior que impossibilite a manutenção da garantia oferecida;
• Falta de permissão de acesso às comuns ou privadas para proceder vistoria técnica;

O QUE PODEMOS FAZER PARA MANTER AS CONDIÇÕES DE GARANTIA DA EDIFICAÇÃO:

• Examinar e não fazer aqueles itens acima, para não perder a garantia da Edificação;
• Informar por escrito qualquer falha em tempo hábil;
• Manter um Check list daqueles itens que tem validade inferior a cinco anos, conforme a NBR-17170;
• Recorrer a Lei 8078 de 11/09/1990, o Código de Defesa do Consumidor, de que independente da garantia oferecida ou não pelo fornecedor, de 90 dias para produtos duráveis, e garantia contratual é complementar à legal, e do Art. 27 que prescreve em 5 anos à reparação pelos danos, os defeitos construtivos;

CONSIDERAÇÕES FINAIS

O fato da NBR-17170 só entrar em vigor efetivo em 12/06/2023, nos faz ficar atento aos novos prédios que formos convidados para administrar, pois nesses casos devemos ser mais exigentes no que tange a Manutenção, com software de sistemas de planejamento e controle desta manutenção, as inspeções do prédio, desde a entrega e periódica para acompanhar eventuais falhas e comunicação constante com a Construtora responsável pela edificação.

Não devemos descuidar dos atuais prédios que administramos, pois a manutenção adequada faz valorizar o edifício, com custo menor ao longo do tempo e os condôminos mais satisfeitos.
E nós síndicos 5 Estrelas, devemos ser modelos nos embates com as construtoras nas garantias das construções, apresentando um Laudo de acordo com a NBR-16747 de Inspeção Predial, e NBR-13752 – de Perícias de Engenharia na Construção Civil, que mostrem as falhas construtivas, e suas causas, que descumpriram as regras da NBR-15575 – Normas de Desempenho, mas demonstrando que cumprimos no que se refere a Manutenções da NBR-5674 Manutenção Predial, da NBR-14037 de Uso, Operação e Manutenção, NBR-16280 – Gestão de Reformas. De toda forma devemos tentar a negociação desde a entrega do prédio, e que estas falhas sejam resolvidas em tempo hábil e quando vencer o prazo de 5 anos somente fiquem aquelas falhas que ficaram pendentes, que deve ser o mínimo.

A negociação é a melhor solução, pois como diz o velho ditado: mais vale uma má negociação do que uma boa demanda, em função do tempo de espera, do custo do processo, e da precariedade de nossa justiça.

Florianópolis, junho/2023
Luiz Kiyoshi Nakayama
Síndico 5 Estrelas
Sócio da Nakayama Gestão Condominial Ltda.